RECEPCION DE ZONAS O AREAS COMUNES RZC
La recepción de zonas comunes es un proceso técnico y jurídico fundamental para proteger los derechos de los copropietarios y asegurar la calidad de las áreas entregadas por el constructor. En Colombia, este proceso se regula principalmente a través de la Ley 675 de 2001, que establece la obligatoriedad de garantizar la seguridad, la habitabilidad y el correcto funcionamiento de las áreas comunes, y se refuerza con lo dispuesto en el Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011), que exige condiciones de calidad e idoneidad en las entregas de bienes.
Una adecuada inspección de las zonas comunes permite detectar fallas constructivas, exigir reparaciones y garantizar que los espacios colectivos cumplan con las normas técnicas vigentes. Nuestro servicio especializado en recepción de zonas comunes brinda a las copropiedades la asesoría técnica, jurídica y estratégica necesaria para ejercer sus derechos frente al constructor, prevenir futuros riesgos y proteger su patrimonio colectivo desde el primer momento.
Calidad de Vida
Inversión Segura
En Propiedad Horizontal, las zonas comunes son el corazón de la comunidad: pasillos, fachadas, ascensores, redes hidráulicas, eléctricas y espacios recreativos que garantizan calidad de vida a todos los residentes. Una recepción técnica rigurosa marca la diferencia entre una inversión segura o futuros problemas de convivencia y altos costos de reparación.
¿Qué es una Garantía en zonas o áreas comunes?
La garantía en zonas comunes es el derecho que tiene la copropiedad a exigir al constructor la reparación gratuita de defectos que afecten la calidad, idoneidad, seguridad, estabilidad y correcto funcionamiento de los bienes de uso común.
🔹 1 año para acabados, terminaciones, redes eléctricas , hidráulicas y servicios comunes esenciales.
🔹 10 años para problemas de estabilidad estructural como cimientos, columnas y soportes principales.
Basado en:
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📚 Ley 675 de 2001 (Propiedad Horizontal)
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⚖️ Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor)
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📜 Decreto 735 de 2013
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👷♂️ No basta con una asesoría jurídica.
Para exigir efectivamente la garantía, necesitas también:
✔️ Inspecciones técnicas profesionales.
✔️ Detección precisa de fallas constructivas.
✔️ Verificación del cumplimiento normativo NTC Y NSR 10.
Normas clave aplicables:
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NSR-10 (Construcción Sismo Resistente)
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RETIE (Instalaciones Eléctricas)
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NTC 1500 (Fontanería)
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RAS 2000 (Saneamiento Básico)
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+ de 100 NTC (Normas técnicas Colombianas) aplicables
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Leyes y decretos nacionales, distritales y municipales
¿Qué incluye la Garantía en Propiedad Horizontal?
De acuerdo a:
📚 Ley 1480 de 2011 (Estatuto de Protección al Consumidor)
📜 Decreto 735 de 2013
Estos establecen las obligaciones del constructor frente a la calidad, idoneidad, seguridad y funcionamiento de las obras entregadas.
🔹 ¿Qué cubre la garantía?
🛠️ Reparación gratuita de defectos
El constructor debe corregir, sin costo para la copropiedad, cualquier daño, falla o deficiencia que afecte:
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Acabados
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🔌🚰Redes de servicios públicos
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🔥 Sistemas hidráulicos, eléctricos, de gas
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Elementos estructurales
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📖 Suministro de instrucciones y asistencia técnica
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Guías de instalación, operación y mantenimiento.
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Accesorios o equipos como motobombas, subestaciones eléctricas, ascensores, sistemas de ventilación.
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Obliga al constructor a garantizar:
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⚙️ Funcionalidad
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🏢 Estabilidad estructural
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🔒 Seguridad de las zonas comunes
¿En donde se pueden radicar las reclamaciones por garantías en zonas comunes?
¿Quién solicita la Garantía en Propiedad Horizontal?
En Propiedad Horizontal, el Administrador es quien debe solicitar al constructor la efectividad de la garantía de las zonas comunes .
Esta solicitud debe basarse en evidencias técnicas claras, respaldadas por profesionales especializados como ingenieros estructurales, arquitectos, ingenieros eléctricos e hidráulicos, quienes diagnostican y certifican las fallas encontradas, comparándolas con normas con las normas vigentes.
Además, el apoyo de abogados expertos ⚖️ es esencial para estructurar las solicitudes, notificar formalmente al constructor y gestionar las reclamaciones conforme a la Ley 675 de 2001, la Ley 1480 de 2011 y el Decreto 735 de 2013.
Una reclamación efectiva combina pruebas técnicas sólidas y estrategia jurídica especializada, asegurando a la copropiedad la reparación gratuita de las fallas detectadas y la protección de su inversión .
¿Qué nos diferencia de la competencia?
En DISEÑAMOS Y CONSTRUIMOS S.A.S. gestionamos la recepción de zonas comunes de forma técnica, trazable y jurídicamente respaldada, protegiendo los intereses de la copropiedad con un enfoque integral.
✅ Trazabilidad total: Modulo ERP para documentar hallazgos y avances en tiempo real.
✅ Tecnología avanzada: Drones, cámaras térmicas, Megger, Ferroscaner y más, para detectar fallas ocultas.
✅ Indicadores en tiempo real: KPI’s claros para seguimiento y toma de decisiones.
✅ Respaldo legal permanente: Asesoría jurídica desde las mesas de trabajo y conciliacion.
✅ Diagnóstico técnico-económico: Fallas valoradas con recomendaciones y costos estimados.
✅ Seguimiento colaborativo: Matrices de control compartidas con la constructora.
✅ Equipo experto: Ingenieros, arquitectos y abogados con formación en proyectos y control técnico.
🔒 Protegemos el patrimonio de la comunidad con resultados medibles y verificables.
¿Por qué es importante realizar una recepción de zonas comunes con el acompañamiento de profesionales?
La recepción de zonas comunes con profesionales especializados es clave para asegurar que lo entregado por el constructor cumpla con normas de calidad, seguridad y legalidad. Solo un equipo técnico con ingenieros, arquitectos y abogados puede detectar fallas ocultas, verificar el cumplimiento de normas como NSR-10, RETIE, RAS 2000 y NTC 1500, y sustentar reclamaciones durante el periodo de garantía. Sin este respaldo, la copropiedad queda vulnerable a reparaciones costosas no cubiertas. Una recepción profesional no solo identifica problemas, sino que los documenta, argumenta y protege el patrimonio de toda la comunidad.
"La recepción de zonas comunes no es un trámite, es la única oportunidad legal y técnica que tiene la copropiedad para exigir calidad, hacer valer la garantía y proteger su patrimonio colectivo antes de que sea demasiado tarde."
¿Que son zonas o areas Comunes?
Son aquellas que por su ubicacion o forma son compartidas por los copropietarios.
1. Áreas de Circulacion (Pasillos, Rampas, Parqueaderos comunales, Ascensores, Escaleras)
2. Areas de Recreacion (Canchas deportivas, Zonas de Juegos, Tetrinos, Piscinas, Gimnasios)
3. Areas sociales (salon Comunal, BBQ)
4. Zonas Verdes
5. Areas de Servicio (Porteria, Recepcion, Acceso vehicular, instalaciones de energía, acueducto, alcantarillado, comunicaciones y otros servicios)
6. Areas de Mantenimiento (Cuarto de maquinas de Ascensores, Cuarto de Motobombas, Cuartos Electricos, Plantas Electricas, Bombas Eyectoras, Cuarto de monitoreo)
LEYES APLICABLES A RAC
LEYES APLICABLES A RAC
DECRETOS APLICABLES A RAC
¿Que profesionales de D&CO realizaran la RZC?
Es un placer presentarles a nuestro excepcional equipo de profesionales en realizar la auditoria de RAC o recepción de zonas comunes.
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ETAPAS DE RECEPCION DE ZONAS COMUNES
Equipos de inspeccion y analisis propios
Interventoria a Constructoras
1. ¿Qué dice el Decreto 735 de 2013 sobre las garantías en propiedad horizontal?
Este decreto reglamenta cómo se debe exigir la garantía legal en zonas comunes de conjuntos residenciales, amparado por la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor). Establece que el administrador de la copropiedad es el único autorizado para reclamar defectos en bienes comunes como estructuras, redes eléctricas, hidráulicas, fachadas, cubiertas y áreas sociales.
Obliga a realizar reclamaciones formales, con respaldo técnico, dentro de los plazos de garantía (1 año para acabados y 10 años para estructura). Si el constructor no responde, permite acudir a autoridades como la Superintendencia de Industria y Comercio o a la vía judicial.
¿En qué se relaciona la Ley 1796 de 2016 con la recepción de zonas comunes?
La Ley 1796 de 2016, conocida como la Ley de Vivienda Segura, está directamente relacionada con la recepción de zonas comunes, ya que refuerza la responsabilidad del constructor, del diseñador y del supervisor técnico frente a la calidad, seguridad y estabilidad de los inmuebles, incluidos los bienes comunes de las copropiedades. la Ley 1796 respalda que las copropiedades puedan reclamar por defectos estructurales o fallas graves de calidad, aún si no son inmediatamente visibles, extendiendo así la protección del consumidor en materia de vivienda.
¿Qué documentos debe entregar el constructor junto con las zonas comunes?
En la entrega formal de las zonas comunes, el constructor está legalmente obligado a suministrar todos los documentos técnicos esenciales que respaldan el estado, funcionamiento y garantía de los bienes comunes. Según la Ley 675 de 2001, la Ley 1480 de 2011 y el Decreto 735 de 2013, estos documentos incluyen:
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Certificados de garantía de equipos como ascensores, bombas, plantas eléctricas y sistemas contra incendio.
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Planos “as-built”, que reflejan las redes reales construidas (eléctrica, sanitaria, hidráulica, gas, ventilación, etc.).
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Manuales de operación y mantenimiento de todos los sistemas.
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Certificaciones técnicas y normativas, como RETIE, RETILAP, RAS o NSR-10.
¿Qué dice la Ley 675 de 2001 sobre la entrega de las zonas comunes?
La Ley 675 de 2001 establece en su Artículo 24 que el constructor, como propietario inicial, debe entregar las zonas comunes en condiciones óptimas de calidad, funcionalidad y seguridad. Distingue entre bienes comunes esenciales (como estructuras, redes y accesos), que se consideran entregados con la unidad privada, y bienes comunes de uso general (como salones, piscinas o parques), que deben entregarse formalmente una vez se haya vendido al menos el 51% del proyecto. Esta entrega debe ajustarse a los planos aprobados y al reglamento de propiedad horizontal, respetando materiales y especificaciones. Si no se cumple, la copropiedad puede activar mecanismos legales para exigir reparaciones, garantías o indemnizaciones, lo que convierte la recepción de zonas comunes en un proceso técnico y jurídico fundamental.
¿Qué riesgos hay si no se hace correctamente la recepción de zonas comunes?
No realizar una recepción técnica adecuada de las zonas comunes expone a la copropiedad a graves riesgos técnicos, económicos y jurídicos, incluyendo la pérdida del derecho a exigir la garantía legal al constructor, la obligación de asumir costosas reparaciones futuras, y la posible responsabilidad del administrador y del consejo. Además, puede generar deterioro progresivo, aumento en los costos de mantenimiento, conflictos internos, sanciones normativas y pérdida de valorización del inmueble, afectando directamente la seguridad, la habitabilidad y el patrimonio común.
¿Cuándo se requiere un peritaje para la recepción de zonas comunes y cómo lo elabora Diseñamos y Construimos S.A.S.?
Un peritaje técnico especializado se requiere cuando la copropiedad necesita certificar fallas constructivas o incumplimientos normativos para exigir garantías, solicitar reparaciones o respaldar acciones legales contra el constructor. En Diseñamos y Construimos S.A.S., elaboramos estos peritajes mediante un proceso técnico riguroso que incluye inspecciones especializadas, uso de equipos de alta precisión, análisis normativo, levantamiento de hallazgos documentados con fotografías y georreferenciación, generación de indicadores de cumplimiento (KPI) y acompañamiento jurídico estratégico, todo bajo un enfoque trazable, normativo y orientado a la defensa de la copropiedad.
¿Es cierto que al momento de la entrega del apartamento ya se entienden recibidas las zonas comunes y no se requiere acta de recepción?
Aunque la Ley 675 de 2001 presume que los bienes comunes esenciales se entregan junto con cada unidad privada, no se debe asumir automáticamente la recepción de todas las zonas comunes. La ley, junto con la Ley 1480 de 2011 y el Decreto 735 de 2013, exige que el constructor acredite formalmente la entrega mediante un acta detallada que garantice calidad, idoneidad y seguridad. La falta de este documento puede probar deficiencias en la entrega, afectar los derechos de la copropiedad y dificultar reclamaciones futuras. Por tanto, es indispensable realizar una recepción formal, técnica y documentada, respaldada por profesionales, para proteger el patrimonio común y exigir las garantías correspondientes.
¿Qué exige la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor) en cuanto a la calidad y garantía de las zonas comunes?
La Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor) exige que las zonas comunes sean entregadas con calidad, idoneidad, seguridad y correcto funcionamiento, tal como fue ofrecido en el contrato y la licencia de construcción. Obliga al constructor a garantizar por 10 años la estabilidad estructural y por 1 año el funcionamiento de redes hidráulicas, eléctricas, fachadas, cubiertas y demás elementos no estructurales, incluyendo la reparación gratuita de daños y el suministro de manuales de uso y mantenimiento. Esta norma protege directamente a las copropiedades, permitiéndoles exigir correcciones sin asumir costos, siempre que se actúe dentro de los plazos legales.
¿En qué consiste el acta de entrega de las zonas comunes y quién la firma?
El acta de entrega de zonas comunes es el documento técnico y jurídico fundamental mediante el cual se formaliza la transferencia de las áreas comunes del constructor a la copropiedad. Su principal finalidad es dejar constancia precisa y verificable del estado en que se entregan los bienes comunes, garantizando así los derechos de los copropietarios y la trazabilidad de cualquier defecto o incumplimiento.
El acta debe ser suscrita por el representante legal del constructor y por el administrador de la copropiedad, quien actúa como representante legal de la persona jurídica de propiedad horizontal. De manera excepcional, la asamblea de copropietarios puede designar a un delegado específico para la firma, conforme lo establece el Artículo 24 de la Ley 675 de 2001
¿Qué debo hacer si ya se recibieron las zonas comunes, ya existe un acta de entrega, pero el inmueble presenta problemas o fallas posteriores a su entrega?
Aunque las zonas comunes hayan sido recibidas formalmente, la copropiedad conserva su derecho a reclamar por fallas dentro del período de garantía legal: 1 año para acabados y redes, y 10 años para defectos estructurales, según la Ley 1480 de 2011 y el Decreto 735 de 2013.
Es clave que el administrador presente la reclamación de forma técnica, documentada y dentro del plazo, soportada por informes especializados. En Diseñamos y Construimos S.A.S. elaboramos estos informes, radicamos solicitudes de garantía y brindamos asesoría jurídica completa, asegurando un proceso eficaz y ajustado a la ley.
Identificar la falla no es suficiente: se requiere un equipo experto que actúe con evidencia técnica, normativa y trazabilidad, protegiendo así el patrimonio de la copropiedad.
¿Puede la copropiedad negarse a recibir las zonas comunes si hay defectos?
Sí. Cuando se detectan fallas constructivas graves, la copropiedad puede rechazar formalmente la entrega de las zonas comunes, siempre que exista un informe técnico especializado que lo sustente. La decisión debe basarse en la magnitud y la gravedad de los hallazgos: si afectan la seguridad, la funcionalidad o la conformidad normativa del inmueble, lo correcto es no recibir las áreas hasta que el constructor subsane los defectos.
En Diseñamos y Construimos S.A.S., nuestros profesionales evalúan rigurosamente cada zona común, emiten conceptos técnicos imparciales y respaldan jurídicamente las decisiones del administrador o del consejo. Recibir zonas defectuosas es un riesgo que puede evitarse con asesoría técnica experta y trazabilidad legal.
¿Quién debe gestionar la reclamación de garantías de las zonas comunes?
La Ley 675 de 2001 y el Decreto 735 de 2013 establecen que el responsable exclusivo de gestionar las reclamaciones de garantía por defectos en las zonas comunes es el administrador de la copropiedad, como representante legal de la persona jurídica.
Sin embargo, para que estas reclamaciones prosperen, no basta con radicar una carta: se requiere una gestión estratégica, con informes técnicos especializados, trazabilidad documental y soporte normativo. En Diseñamos y Construimos S.A.S., acompañamos a los administradores con un equipo técnico y jurídico que prepara diagnósticos detallados, sustenta cada solicitud conforme a la ley y vela porque se cumplan los tiempos, evitando errores que puedan invalidar la reclamación.
La diferencia entre una reclamación exitosa y un derecho perdido radica en el respaldo profesional.
¿Por qué es importante contar con un arquitecto especialista en interventoría y un ingeniero calculista para recibir las zonas comunes?
Recibir correctamente las zonas comunes no es un trámite visual, es un proceso técnico que requiere criterio profesional y conocimiento normativo. Un arquitecto con experiencia en interventoría detecta fallas constructivas, evalúa acabados, impermeabilizaciones, accesibilidad y verifica cumplimiento frente a planos y licencias. Un ingeniero calculista, por su parte, evalúa la estabilidad estructural según la NSR-10, detecta deformaciones, fisuras y analiza el comportamiento de la edificación ante cargas reales.
En Diseñamos y Construimos S.A.S., nuestro equipo integra estos profesionales para realizar una inspección profunda, objetiva y sustentada, generando conceptos técnicos, matrices de hallazgos y recomendaciones, base esencial para proteger el patrimonio de la copropiedad y exigir garantías al constructor de forma efectiva. Sin este respaldo, la recepción queda expuesta a omisiones graves.
¿Por qué es clave realizar mesas de trabajo antes de demandar al constructor?
Antes de iniciar una acción legal, es fundamental que la copropiedad agote mecanismos de conciliación con el constructor a través de mesas de trabajo técnicas y jurídicas. Este paso demuestra buena fe, voluntad de resolución y protege legalmente a la copropiedad, fortaleciendo cualquier futura acción judicial.
Estas mesas permiten documentar cada reclamación, negociar soluciones directas y reducir tiempos, costos y conflictos. Además, si el constructor incumple, quedará evidencia de su renuencia, lo cual es vital ante la Superintendencia o un juez.
En Diseñamos y Construimos S.A.S. acompañamos todo el proceso: convocamos las reuniones, redactamos actas, asesoramos estrategias de negociación y garantizamos trazabilidad total de cada gestión. Así, si se requiere escalar la reclamación, la copropiedad tendrá un expediente sólido y bien fundamentado.
¿Cómo se reclama la garantía de las zonas comunes ante el constructor?
El proceso para reclamar la garantía de las zonas comunes inicia con la detección técnica del defecto, respaldada por un peritaje que identifique su causa y gravedad. Luego, el administrador de la copropiedad debe radicar formalmente la reclamación ante el constructor, dentro de los plazos establecidos por ley: 1 año para fallas no estructurales y 10 años para estructurales, según la Ley 1480 de 2011 y el Decreto 735 de 2013.
Una vez presentada la solicitud, se debe hacer seguimiento continuo a la respuesta del constructor y verificar técnicamente la solución aplicada. Si no hay respuesta o se incumple la garantía, la copropiedad puede acudir a la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) o emprender acciones legales para proteger sus derechos.
En Diseñamos y Construimos S.A.S., acompañamos este proceso con documentos técnicos sólidos, redacción jurídica adecuada y trazabilidad, evitando errores o vicios que debiliten la reclamación. Nuestra asesoría integral garantiza que la solicitud se presente correctamente, se cumpla el debido proceso y se maximice la posibilidad de una reparación efectiva.
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