¿Cómo saber si una fachada necesita ser impermeabilizada o presenta problemas de humedad?

En el análisis técnico-patológico de edificaciones, la fachada debe entenderse como un sistema constructivo clave en la protección estructural de toda la envolvente del edificio. Su función no se limita a contener o cerrar un espacio: interviene directamente en la durabilidad de elementos estructurales como vigas, losas, columnas y muros portantes, al ser la primera barrera frente a la acción del agua, el viento, los cambios térmicos y agentes contaminantes del ambiente.

Una fachada mal protegida frente a la humedad permite el ingreso de agua hacia capas internas, generando procesos de carbonatación del concreto, oxidación del acero de refuerzo, pérdida de sección útil, y eventualmente fisuras, desprendimientos o colapsos locales. Estos efectos no solo deterioran el rendimiento funcional del edificio, sino que comprometen la seguridad estructural y habitacional de la edificación a corto y mediano plazo.

Por ello, la impermeabilización adecuada de fachadas no es un lujo, ni un mantenimiento estético: es una necesidad técnica que garantiza la vida útil de la estructura. Tanto es así, que la NSR-10 menciona el término “humedad” en más de 220 ocasiones, lo que demuestra que su control es considerado un factor estructural crítico desde la cimentación hasta las fachadas y cubiertas.

1. 🔍 Identificación de síntomas visibles

• Eflorescencias salinas: Manchas blancas o grises sobre ladrillo, concreto o revoco, causadas por la migración de sales solubles.

• Manchas de humedad o moho: Zonas oscuras, verdosas o negruzcas, frecuentes en fachadas expuestas o mal ventiladas.

• Hongos de color negro en estucos y pinturas interiores: Indican filtraciones desde la fachada hacia el interior, típicos en muros perimetrales.

• Desprendimiento de pintura o acabados: Ampollamiento, agrietamiento o caída de materiales.

• Filtraciones activas al interior: Goteras visibles en épocas de lluvia.

• Fisuras en sellos, ventanería o juntas constructivas: Puntos críticos para el ingreso de agua.

2. 🧪 Ensayos técnicos para evaluar la permeabilidad

• Prueba con pipeta Karsten: Ensayo no destructivo que mide absorción capilar. Si el volumen absorbido supera los 2 ml en 10 minutos, se considera que la superficie es permeable y requiere intervención. Soportado por la NTC 4483.

• Humedímetros y termografía infrarroja: Permiten identificar focos de humedad oculta y cuantificar niveles de saturación interna.

3. 📐 Evaluación de condiciones constructivas

• Ausencia o deterioro de tratamientos impermeables.

• Sellos de silicona vencidos o mal aplicados.

• Encuentros deficientes entre carpintería y cerramientos.

• Elementos arquitectónicos sin drenaje o con acumulación de agua.

• Materiales muy porosos sin protección adicional.

• La NSR-10 – Título E y G exige que todos los sistemas expuestos estén protegidos contra ingreso de humedad.

4. 🧾 Frecuencia de mantenimiento e impermeabilización

• Hidrofugantes base silano/siloxano: cada 7 a 10 años.

• Siliconas en ventanería o juntas de dilatación: cada 4 a 7 años.

• Pinturas impermeables o elastoméricas: cada 5 a 10 años.

• Inspección técnica anual + ensayos cada 3 años = prevención efectiva.

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✅ Conclusión

La humedad no es solo una molestia visual: es un agente de deterioro estructural progresivo. Su ingreso compromete desde el confort interior hasta la integridad de columnas, vigas y muros portantes.

En Diseñamos y Construimos S.A.S. ofrecemos diagnóstico técnico especializado, inspecciones con prueba de pipeta Karsten, levantamiento de patologías y mantenimiento integral de fachadas bajo norma NSR-10.

Actuar a tiempo es proteger su patrimonio. ¿Su fachada está verdaderamente impermeabilizada?